容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。建築計画の際は法定上限を確認しましょう。
| 用途地域 | 容積率上限 |
|---|---|
| 第1種専用住居地域 | 50~100% |
| 第2種専用住居地域 | 100~150% |
| 第1種一般住居地域 | 100~200% |
| 第2種一般住居地域 | 150~250% |
| 第3種一般住居地域 | 200~300% |
| 準住居地域 | 200~500% |
| 中心商業地域 | 400~1,500% |
| 一般商業地域 | 300~1,300% |
| 一般工業地域 | 200~350% |
容積率（Floor Area Ratio, FAR）とは、敷地面積に対する延床面積（全階の床面積の合計）の割合をパーセントで表したものです。計算式は 容積率（%）＝（延床面積 ÷ 敷地面積）× 100 です。例えば、敷地面積200㎡に1階100㎡・2階100㎡・3階100㎡で延床面積合計300㎡の建物を建てると、容積率は（300 ÷ 200）× 100 ＝ 150% となります。容積率は用途地域ごとに上限が定められており、これを超えると建築許可を受けられません。容積率規制の目的は、①人口密度の調整、②都市インフラ負担の管理、③日照権・眺望権の確保、④快適な住環境の維持です。
韓国の容積率上限は用途地域によって大きく異なります。第1種専用住居地域は50〜100%（低層戸建て中心）、第2種専用住居地域は100〜150%（共同住宅中心）、第1種一般住居地域は100〜200%、第2種一般住居地域は150〜250%、第3種一般住居地域は200〜300%です。準住居地域は200〜500%で高層化が可能です。中心商業地域は400〜1,500%、一般商業地域は300〜1,300%、近隣商業地域は200〜900%で超高層建築が可能です。一般工業地域は200〜350%、準工業地域は200〜400%です。緑地地域は50〜100%と非常に制限的です。
建蔽率は敷地面積に対する1階建築面積（建物が土地を覆う面積）の割合であり、容積率は敷地面積に対する全階の床面積合計（延床面積）の割合です。敷地200㎡に1階120㎡・2階100㎡・3階80㎡の建物がある場合、建蔽率は（120 ÷ 200）× 100 ＝ 60%（1階のみで計算）、容積率は（（120＋100＋80）÷ 200）× 100 ＝ 150%（全階の合計）です。建蔽率が低いほど庭や駐車スペースが広くなり、容積率が高いほど高層建築が可能になります。第2種一般住居地域の場合、建蔽率60%・容積率200%が一般的なので、敷地200㎡では1階120㎡・延床面積合計400㎡（約3.3階）まで建てられます。
例1：第2種一般住居地域（容積率200%）の敷地150㎡に共同住宅を新築する場合、最大延床面積は 150 × 2.0 ＝ 300㎡ です。建蔽率60%（90㎡）なら、1階90㎡・2階90㎡・3階90㎡・4階30㎡（合計300㎡）と計画できます。例2：一般商業地域（容積率800%）の敷地500㎡に商業ビルを建てる場合、最大延床面積は 500 × 8.0 ＝ 4,000㎡ です。建蔽率80%（400㎡）なら、1階400㎡ × 10階 ＝ 合計4,000㎡ と計画可能です。例3：準住居地域（容積率400%）の敷地300㎡にワンルームマンションを建てる場合、最大延床面積は 300 × 4.0 ＝ 1,200㎡ です。
一定の条件下では容積率が緩和されることがあります。駅周辺（公共交通が集中する地域）では容積率を法定上限の120%まで緩和できます。例えば第2種一般住居地域（250%）の駅周辺なら最大300%まで可能です。公開空地（Public Open Space）を提供すると容積率を最大120%まで緩和できます。住宅の再建築・再開発事業は既存容積率の1.5倍まで緩和可能です（ただし法定上限内）。環境配慮型建築物（グリーン建築認証）は容積率を110〜115%まで緩和できます。小規模住宅整備事業は容積率を最大250%まで緩和できます。建築計画の際は必ず該当地域の地区単位計画・都市計画条例を確認してください。
容積率が高いほど同じ土地により多くの床面積を建てられるため、土地の開発価値が高まります。例えば敷地1,000㎡で容積率200%なら延床面積2,000㎡、容積率400%なら4,000㎡を建てられ、開発収益に2倍の差が出ます。ただし容積率が高すぎると、①駐車場不足、②日照権・眺望権の侵害、③人口過密による快適性の低下などの問題が生じることがあります。不動産投資の際は未使用容積率（Unused FAR）を確認することが重要です。例えば容積率200%の地域で100%しか使っていない建物は、リノベーションや増築の際に追加の100%を活用でき、開発価値が高まります。再建築対象のマンション団地は既存容積率が低いほど（例：150%）再建築時の増加幅が大きく（例：250%）、組合員の負担金が減ります。