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※ 2025年基準
不動産売買時に発生する登記費用（印紙税、登記手数料、司法書士報酬）を自動で計算します。実際の不動産取引の前に予想費用を把握し、資金計画を立てるお手伝いをします。
この計算機は大韓民国の不動産登記費用を基準としています（2025年基準）
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不動産登記費用の基本概念と構成要素
不動産登記費用とは、不動産の所有権を法的に移転するために必要なすべての費用を指します。2025年現在、主な構成要素は印紙税、登記手数料（裁判所に納付）、司法書士報酬です。3億ウォンのマンションを基準とすると、登記費用の合計はおよそ100万〜150万ウォンになります。
印紙税は登記申請書に貼付する収入印紙に相当する税金です。不動産価額によって異なり、1億ウォン以下は7万ウォン、1〜5億ウォンは15万ウォン、5〜10億ウォンは35万ウォン、10億ウォン超は50万ウォンです。2025年には印紙税法が改正され、以前より負担が軽減されています。
登記手数料は裁判所に納付する費用で、不動産価額の0.2%に当たります。3億ウォンのマンションは60万ウォン、5億ウォンは100万ウォン、10億ウォンは200万ウォンです。これは法定費用のため、どの司法書士に依頼しても同じです。
司法書士報酬は登記業務を代行する司法書士に支払う費用です。法定ではなく司法書士ごとに異なり、地域や事務所によって30万〜100万ウォンの幅があります。一般的に不動産価額が高いほど報酬も高くなります。
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2025年 価額別の詳細な登記費用表
2025年基準で不動産価額別の登記費用を見てみましょう。1億ウォン以下の物件は、印紙税7万ウォン、登記手数料20万ウォン、司法書士報酬30万〜50万ウォンで、合計57万〜77万ウォンです。少額物件では登記費用の占める割合が相対的に高くなります。
1〜3億ウォンは、印紙税15万ウォン、登記手数料20万〜60万ウォン、司法書士報酬50万〜70万ウォンで、合計85万〜145万ウォンです。2〜3億ウォン台はマンションが最も多い価格帯で、平均100万〜120万ウォンの登記費用がかかります。
3〜5億ウォンは、印紙税15万ウォン、登記手数料60万〜100万ウォン、司法書士報酬70万〜90万ウォンで、合計145万〜205万ウォンです。4〜5億ウォンのマンションは約150万〜180万ウォンの登記費用を見込んでおくとよいでしょう。
5〜10億ウォンは、印紙税35万ウォン、登記手数料100万〜200万ウォン、司法書士報酬90万〜120万ウォンで、合計225万〜355万ウォンです。10億ウォン超の高額物件は、印紙税50万ウォン、登記手数料200万ウォン超、司法書士報酬120万〜150万ウォンで、合計370万ウォン以上になります。
地域差もあります。ソウル江南圏は司法書士報酬が高く、地方は比較的安いです。同じ3億ウォンのマンションでも、ソウルは120万〜150万ウォン、地方は90万〜110万ウォンと、30万〜40万ウォンの差が生じます。
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司法書士報酬を節約する実践的な戦略
司法書士報酬は法定ではなく交渉可能なため、戦略的に取り組めば20〜30%節約できます。第一に、複数の事務所から見積もりを取りましょう。最低3か所に問い合わせて最も安いところを選びます。
第二に、不動産仲介業者の紹介ではなく、自分で直接見つけた司法書士を利用しましょう。仲介業者経由では紹介料が上乗せされ、報酬が10万〜20万ウォン高くなります。インターネット検索や知人の紹介で探すと節約できます。
第三に、登記とローン関連業務（根抵当権設定）を一緒に依頼して割引を受けましょう。所有権移転と根抵当権設定を同時に任せると、20万〜30万ウォン割引される事務所が多いです。ローンがある場合は必ず一緒に見積もりを依頼しましょう。
第四に、地域の司法書士を利用しましょう。不動産所在地の近くの司法書士は、出張費と時間の節約により報酬が安いことが多いです。ソウルの物件でもソウルの司法書士を使う必要はありません。
第五に、閑散期を利用しましょう。1月と8月は不動産取引が少なく、司法書士が割引を多く提供します。逆に3〜4月と11〜12月は繁忙期で報酬が高く、割引も難しくなります。
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登記費用以外に発生する隠れた費用
登記費用以外にも、不動産取引時には追加費用が発生します。最も大きいのが取得税です。住宅は価額の1〜3%、オフィステルや店舗は4.6%が課されます。3億ウォンのマンションの取得税は約300万〜900万ウォンで、登記費用の3〜9倍にもなります。
登記事項証明書（登記簿謄本）の発行費用もあります。登記の前後で何度か発行することになり、1通あたり1,000ウォンです。通常5〜10通ほど発行するので、5,000〜10,000ウォン程度です。インターネット登記所で電子謄本を発行すれば700ウォンとより安くなります。
登記済証の交付申請費もあります。登記が完了すると登記済証（登記完了証）を発行しますが、5,000ウォンです。最近は電子登記が一般化し、登記済証を発行しない場合も多くなっています。
交通費や日当も考慮が必要です。司法書士が現地に出張する場合、交通費と日当を別途請求できます。遠方の不動産では10万〜30万ウォンの追加費用が発生します。
ローンがあれば根抵当権設定費用が追加されます。所有権移転登記とは別に根抵当権設定登記が必要で、印紙税・登記手数料・司法書士報酬を合わせて50万〜100万ウォン余計にかかります。ローン額が大きいほど費用も高くなります。
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セルフ登記のメリット・デメリットと実行方法
司法書士を使わず本人が直接登記を申請するセルフ登記も可能です。司法書士報酬30万〜100万ウォンを節約できるので、費用負担が大きい場合は検討する価値があります。インターネット登記所でオンライン申請できるため、以前よりずっと簡単になりました。
セルフ登記のメリットは、第一に費用削減です。司法書士報酬が全額節約され、登記費用の合計を30〜50%減らせます。第二にスケジュール調整が自由です。司法書士のスケジュールを待つ必要がなく、自分の好きな時間に申請できます。
第三に、書類準備と手続きを直接学べて不動産の知識が増えます。第四に、仲介業者や司法書士に個人情報を提供しなくてよいためプライバシーが守られます。
デメリットは、第一に時間と労力がかかることです。書類準備、登記所への訪問、補正要求への対応など、最低2〜3日は投資する必要があります。第二に法律知識が必要です。登記書類の作成方法、添付書類の種類、税金計算などを正確に知る必要があります。
第三にミスのリスクがあります。書類の誤りで登記が却下されたり遅れたりすることがあります。第四に複雑なケースは難しいです。共同名義、ローン付き、持分移転などは専門家の助けが必要です。
セルフ登記をするには、インターネット登記所（www.iros.go.kr）にアクセスし、公認認証書でログインして登記申請メニューを選択します。売買契約書、印鑑証明書、住民登録謄本などをスキャンして添付し、様式に従って作成します。裁判所から補正要求が来たら修正して再提出します。
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地域別の司法書士報酬相場の比較
司法書士報酬は地域によってかなりの差があります。ソウル江南圏（江南、瑞草、松坡）が最も高く、3億ウォンのマンションを基準に70万〜90万ウォンです。不動産価格が高く取引が活発で、司法書士の需要が多いためです。
ソウル江北圏（江北、蘆原、道峰）は50万〜70万ウォンで、江南より20万ウォンほど安いです。取引量が江南より少なく司法書士間の競争が激しいため、報酬が低くなります。永登浦、九老、衿川など西南圏も同水準です。
京畿道（水原、城南、高陽、富川）は40万〜60万ウォンで、ソウルより10万〜20万ウォン安いです。新都市は取引が多くやや高く、旧市街地は安めです。坡州、金浦、華城など郊外地域はさらに安いです。
釜山、大邱、光州など地方の広域市は30万〜50万ウォン水準です。ソウルより不動産価格が低く、司法書士の数も少なくないため競争があり安くなります。海雲台、寿城区などの高級住宅地はやや高い場合があります。
地方の中小都市や農漁村は20万〜40万ウォンで最も安いです。取引量が少なく、司法書士が低い報酬で仕事を確保しようとするためです。ただし司法書士が少なく選択肢が狭く、遠方の出張費が追加されることがあります。
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ローンを含む場合の根抵当権設定費用の計算法
住宅購入時にローンを組むと、所有権移転登記とは別に根抵当権設定登記が必要です。根抵当権は、ローン返済を保証するために不動産に担保権を設定するものです。根抵当権設定費用は所有権移転費用の40〜60%水準です。
根抵当権設定の印紙税は債権最高額（ローン額の120%）の0.2%です。2億ウォンのローンなら債権最高額は2.4億ウォン、印紙税は48万ウォンです。所有権移転の印紙税（15万ウォン）よりはるかに高いです。
根抵当権設定の登記手数料は債権最高額の0.2%で、所有権移転と同じです。2億ウォンのローンは48万ウォン、3億ウォンのローンは72万ウォンです。ローン額が大きいほど費用も大きく増えます。
司法書士報酬は30万〜50万ウォン追加されます。所有権移転と一緒に依頼すると20万〜30万ウォンに割引される場合が多いです。一部の銀行は、指定司法書士を通じてローンを進めると費用を銀行が負担してくれることもあります。
根抵当権設定費用の合計は、2億ウォンのローンで120万〜150万ウォン、3億ウォンのローンで150万〜180万ウォンです。所有権移転費用と合わせると、3億ウォンの住宅を2億ウォンのローンで購入する場合、登記費用の合計は220万〜300万ウォンに達します。
ローンを早く返済すると根抵当権抹消登記が必要です。抹消登記は簡単で、印紙税2万ウォン、登記手数料6,000ウォン、司法書士報酬10万〜20万ウォンで、合計12万〜22万ウォン程度です。セルフで行えば司法書士報酬を節約できます。
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不動産の種類別の登記費用の違い
不動産の種類によって登記費用が変わります。一般住宅（マンション、連立住宅、一戸建て）は最も基本的なケースで、前述の費用構造がそのまま適用されます。3億ウォン基準で100万〜150万ウォンです。
オフィステルは居住用と業務用に区分されます。居住用として登記すれば住宅と同じですが、業務用として登記すると司法書士報酬が10〜20%高くなります。複雑度が高く取得税も高いため、全体的に住宅より登記費用が高くなります。
店舗（近隣商業施設）は住宅より20〜30%高いです。司法書士報酬が高く、賃借人の現況確認、権利分析など追加業務があるためです。3億ウォンの店舗は120万〜180万ウォン程度です。
土地は住宅より安いです。建物がないため登記が単純で司法書士の業務も少なく、報酬が20〜30%低いです。ただし農地は農地取得資格証明の発行など追加手続きがあり、一般の土地より10万〜20万ウォン高いです。
工場、倉庫など産業用不動産は店舗と同水準です。規模が大きく複雑な場合は司法書士報酬がさらに高くなることがあります。分譲権、入居権は一般の不動産より10〜20%安いです。まだ所有権が完全に確定しておらず登記手続きが簡素なためです。
共同名義は単独名義より10万〜20万ウォン高いです。持分ごとに計算し書類も倍に増えるため、司法書士報酬が追加されます。夫婦共同名義はよくありますが、費用はより多くかかる点を考慮する必要があります。
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登記費用に関するよくある質問 TOP 10
Q1. 登記費用は誰が負担しますか？ A. 法的には買主と売主が半々で負担するのが原則ですが、実務的には買主が全額負担するのが慣行です。契約書に明記しなければ買主負担とみなされます。
Q2. 登記費用はいつ支払いますか？ A. 残金支払日に司法書士へ支払います。手付金や中間金の時には支払わず、登記が完了した後に領収書とともに精算します。
Q3. 司法書士を売主が選べますか？ A. 登記費用を負担する買主が司法書士を選ぶのが原則です。売主が指定した司法書士を使う義務はありません。
Q4. 登記費用の見積もりは無料ですか？ A. ほとんどの司法書士は無料で見積もりを提供します。複数の事務所に見積もりを依頼して比較するのがよいでしょう。
Q5. 登記費用の割引は可能ですか？ A. 司法書士報酬は交渉可能です。根抵当権設定を含める、複数件を同時に依頼する、知人の紹介などで10〜30%割引を受けられます。
Q6. 登記が遅れると追加費用が発生しますか？ A. 基本的に追加費用はありませんが、司法書士の責任ではなく買主の書類遅延によるものであれば、追加費用を請求されることがあります。
Q7. 登記費用の領収書は受け取るべきですか？ A. 必ず受け取ってください。税務申告時に必要経費として認められ、後の紛争時に証拠資料になります。
Q8. 外国人も登記費用は同じですか？ A. 基本費用は同じですが、翻訳書類の準備など追加業務のため司法書士報酬が20〜30%高くなります。
Q9. 相続、贈与は登記費用が異なりますか？ A. 売買より10〜20%安いです。取得税率も低く手続きも単純なため、全体の費用が少なくて済みます。
Q10. 登記後、登記事項証明書はいつ発行されますか？ A. 登記完了後すぐに発行できます。通常、登記申請後1〜3日以内に完了し、インターネット登記所で確認できます。
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新築マンション分譲時の登記費用の特徴
新築マンションの分譲を受けると、登記費用の構造が一般の売買と異なります。分譲契約の時点では登記をせず、入居の時点で最初に所有権保存登記をします。保存登記は移転登記より簡単で、費用が10〜20%安くなります。
保存登記の印紙税は分譲価格の0.2%です。3億ウォンの分譲なら60万ウォンです。しかし2025年現在、住宅の保存登記は印紙税が免除され、実際には0ウォンです。移転登記には免除がないため、新築が有利です。
登記手数料は移転登記と同じ0.2%です。3億ウォンは60万ウォンです。司法書士報酬は30万〜50万ウォンで、移転登記と同程度かやや安いです。
保存登記費用の合計は3億ウォン基準で90万〜110万ウォンで、移転登記（100万〜150万ウォン）より10万〜40万ウォン安いです。印紙税免除の恩恵が大きいためです。
ただし、分譲権を途中で売買すると登記費用が追加されます。分譲権の売買時に分譲権移転登記をし、入居時に再び保存登記をするため、登記費用が2回発生します。分譲権の売買はなるべく避けるほうが費用節約に有利です。
集団ローン（中間金ローン）を組むと、中間金の時点で仮登記が必要です。仮登記費用は30万〜50万ウォンで、入居時の本登記費用とは別です。資金に余裕があれば集団ローンを避けることで登記費用を減らせます。
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登記費用を節約するための10の重要なコツ
第一に、司法書士を自分で選びましょう。仲介業者の紹介ではなく本人が直接探せば20万〜30万ウォン節約できます。インターネット検索、知人の紹介、司法書士協会のホームページを活用してください。
第二に、最低3か所以上から見積もりを取って比較しましょう。司法書士ごとに報酬が20〜50%異なるので、必ず比較すべきです。電話やカカオトークで手軽に見積もりを取れます。
第三に、根抵当権設定を一緒に依頼しましょう。所有権移転と根抵当権を同時に任せると20万〜30万ウォン割引されます。ローンがあれば必ず一緒に見積もりを依頼してください。
第四に、閑散期を狙いましょう。1月と8月は不動産取引が少なく、司法書士が割引を多くしてくれます。残金の時期を調整できるなら閑散期を選びましょう。
第五に、地域の司法書士を利用しましょう。不動産所在地の近くの司法書士は交通費がなく報酬が安いです。遠方の司法書士は出張費10万〜30万ウォンが追加されます。
第六に、オンライン司法書士を活用しましょう。オンライン専門の司法書士はオフラインより20〜30%安いです。訪問なしですべての手続きをオンラインで進められます。
第七に、単純なケースはセルフ登記を検討しましょう。司法書士報酬30万〜100万ウォンを全額節約できます。インターネット登記所の案内に従えば思ったより難しくありません。
第八に、印紙税を電子収入印紙で納付しましょう。郵便局で紙の印紙を買うより便利で割引も受けられます。インターネット登記所で直接決済できます。
第九に、不要な書類の発行を減らしましょう。登記事項証明書、土地台帳、建築物台帳などを何度も発行せず最小限に減らせば1万〜2万ウォン節約できます。
第十に、登記費用の領収書をきちんと保管しましょう。譲渡所得税の申告時に必要経費として認められ、税金を減らせます。後で再発行が難しいので必ず保管してください。