대지 면적 대비 건축 면적 비율 계산 · 건폐율은 대지 면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 건축 계획 시 법적 한도를 확인하세요.
| 용도지역 | 건폐율 한도 |
|---|---|
| 제1종 전용주거지역 | 50% |
| 제2종 전용주거지역 | 50% |
| 제1,2종 일반주거지역 | 60% |
| 제3종 일반주거지역 | 50% |
| 준주거지역 | 70% |
| 일반상업지역 | 80% |
| 일반공업지역 | 70% |
| 자연녹지지역 | 20% |
건폐율(建蔽率, Building Coverage Ratio)은 대지 면적에 대한 건축면적(1층 바닥면적)의 비율을 백분율로 나타낸 것입니다. 계산 공식은 건폐율(%) = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100입니다. 예를 들어 대지 면적 200㎡(60.5평)에 1층 바닥면적 120㎡(36.3평)인 건물을 지으면 건폐율은 (120 ÷ 200) × 100 = 60%입니다. 건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역별로 상한선이 정해져 있으며, 이를 초과하면 건축허가를 받을 수 없습니다. 건폐율 규제의 목적은 ① 일조권·통풍·채광 확보, ② 화재 시 연소 방지, ③ 쾌적한 주거환경 조성, ④ 공지(空地) 확보를 통한 도시환경 개선입니다.
한국의 건폐율 한도는 용도지역에 따라 다릅니다. 제1종 전용주거지역은 50% 이하(단독주택 중심 지역), 제2종 전용주거지역은 50% 이하(공동주택 중심), 제1종·제2종 일반주거지역은 60% 이하, 제3종 일반주거지역은 50% 이하입니다. 준주거지역은 70% 이하, 중심상업지역은 90% 이하, 일반상업지역은 80% 이하, 근린상업지역은 70% 이하입니다. 전용공업지역은 70% 이하, 일반공업지역은 70% 이하, 준공업지역은 70% 이하입니다. 자연녹지지역은 20% 이하, 생산녹지지역은 20% 이하로 매우 제한적입니다. 지방자치단체는 조례로 이 범위 내에서 건폐율을 더 강화하거나 완화할 수 있습니다.
건폐율은 1층 건축면적의 비율이고, 용적률(容積率, Floor Area Ratio)은 전체 층 바닥면적의 합계 비율입니다. 대지 200㎡에 1층 100㎡, 2층 100㎡ 건물이 있다면, 건폐율은 (100 ÷ 200) × 100 = 50%, 용적률은 ((100+100) ÷ 200) × 100 = 100%입니다. 건폐율이 낮으면 건물 사이 공간이 넓어지고(오픈 스페이스 확보), 용적률이 높으면 고층 건물이 가능합니다. 일반주거지역의 경우 건폐율 60%, 용적률 200%가 일반적이므로, 대지 200㎡에서 1층 120㎡ 건물을 짓고 총 400㎡(약 3.3층)까지 지을 수 있습니다. 실무에서는 건폐율과 용적률을 동시에 고려하여 최적의 건축 계획을 수립합니다.
예제 1: 제2종 일반주거지역(건폐율 60%) 대지 150㎡(45.4평)에 주택을 신축할 경우, 최대 건축면적은 150 × 0.6 = 90㎡(27.2평)입니다. 1층을 90㎡로 계획하면 건폐율 60%를 모두 사용하게 됩니다. 예제 2: 근린상업지역(건폐율 70%) 대지 300㎡(90.8평)에 상가를 지을 경우, 최대 건축면적은 300 × 0.7 = 210㎡(63.5평)입니다. 만약 1층을 180㎡로 계획하면 건폐율은 (180 ÷ 300) × 100 = 60%로, 아직 30㎡(9.1평)의 여유가 있습니다. 예제 3: 자연녹지지역(건폐율 20%) 대지 1,000㎡(302.5평)에 전원주택을 짓는 경우, 최대 건축면적은 1,000 × 0.2 = 200㎡(60.5평)입니다. 녹지지역은 건폐율이 매우 낮아 대부분의 토지를 공지로 남겨야 합니다.
일부 경우 건폐율이 완화될 수 있습니다. 주택재건축·재개발 사업의 경우 기존 건폐율보다 최대 1.5배까지 완화 가능합니다(단, 법정 상한 초과 불가). 소규모 주택정비사업(가로주택정비, 자율주택정비)은 건폐율을 60%에서 70%로 완화할 수 있습니다. 역세권(대중교통 이용 밀집지역)은 용적률과 건폐율을 최대 120%까지 완화할 수 있습니다. 도시재생사업 지역은 지방자치단체가 조례로 건폐율을 추가 완화할 수 있습니다. 반면, 경관지구, 고도지구 등 특정 지역은 건폐율이 더 강화될 수 있습니다. 건축 계획 시 반드시 해당 지역 지구단위계획, 도시계획조례를 확인해야 합니다.